Avant de louer, un propriétaire québécois doit savoir trois choses : le dépôt de garantie est illégal, les renseignements qu’il peut demander à un candidat sont limités, et toute modification du bail suit des délais d’avis stricts. Ces règles ne dépendent ni de la taille de l’immeuble ni du fait que la gestion soit déléguée : elles s’appliquent au propriétaire. Les connaître évite les erreurs les plus coûteuses, qui se produisent presque toujours au moment de la sélection d’un locataire ou du renouvellement d’un bail.
Peut-on exiger un dépôt de garantie au Québec?
Non. Exiger un dépôt de garantie est illégal au Québec, quel qu’en soit le montant ou le motif invoqué. Un locataire peut refuser une telle demande et porter plainte au Tribunal administratif du logement.
Avant l’entrée dans le logement, un locateur ne peut exiger que le premier mois de loyer. Demander plusieurs mois d’avance ou des sommes supplémentaires n’est pas permis.
Un locataire peut offrir volontairement un dépôt, mais le Tribunal a déjà écarté des documents de « dépôt volontaire » préparés par le locateur lorsque le locataire ne les avait pas signés librement. En pratique, un propriétaire a tout intérêt à ne rien demander de plus que le premier mois.
Quels renseignements peut-on demander à un candidat locataire?
Un locateur peut demander le nom, le prénom et l’adresse actuelle complète du candidat, les coordonnées d’un ancien locateur ou concierge, et — avec le consentement du candidat — faire une enquête de crédit à partir du nom, de l’adresse et de la date de naissance seulement. C’est l’essentiel de ce qui est permis.
Le locateur peut demander à voir une pièce d’identité, mais il ne peut ni la photocopier, ni en conserver les numéros.
Il ne peut pas exiger :
- le numéro d’assurance sociale;
- le numéro de permis de conduire;
- le numéro ou la carte d’assurance maladie;
- le passeport;
- des renseignements sur l’emploi ou le salaire;
- des renseignements sur le véhicule;
- des coordonnées bancaires.
Un locateur ne peut pas refuser la candidature d’une personne au motif qu’elle n’a pas fourni les numéros figurant sur des pièces d’identité. C’est l’erreur la plus fréquente au moment de la sélection.
Quelles sont les obligations du propriétaire une fois le bail signé?
Le propriétaire doit délivrer le logement en bon état d’habitabilité et de propreté, puis en maintenir la jouissance paisible pendant toute la durée du bail. Ces obligations existent indépendamment de ce que prévoit le mandat de gestion.
Le bail résidentiel se conclut sur le formulaire du Tribunal administratif du logement, accompagné du règlement de l’immeuble s’il y en a un. Le locateur doit remettre au locataire une copie du bail.
Le bail comporte aussi la clause G, par laquelle le locateur indique le loyer le plus bas payé au cours des douze mois précédents. Cette information permet au locataire de savoir si le loyer demandé représente une hausse, et de faire fixer le loyer par le Tribunal le cas échéant.
Quels délais s’appliquent pour un avis d’augmentation de loyer?
Le délai d’avis dépend de la durée du bail, et le locataire dispose ensuite d’un mois pour répondre. Un avis envoyé hors délai n’a pas l’effet recherché.
| Durée du bail | Délai pour transmettre l’avis |
|---|---|
| 12 mois ou plus | De 3 à 6 mois avant la fin du bail |
| Moins de 12 mois | De 1 à 2 mois avant la fin du bail |
| Durée indéterminée | De 1 à 2 mois avant la modification |
Le locataire a un mois à compter de la réception pour répondre. Il peut accepter, refuser, ou quitter le logement à la fin du bail. S’il ne répond pas, il est réputé avoir accepté la modification.
Si le locataire refuse, le locateur qui souhaite maintenir sa demande doit s’adresser au Tribunal administratif du logement dans le mois suivant la réception du refus. Sans avis du locateur, le bail se reconduit automatiquement aux mêmes conditions.
Que change la délégation de la gestion sur le plan légal?
Confier la gestion à un tiers ne transfère pas les obligations légales du propriétaire. Le mandat détermine qui exécute quelles tâches, pas qui est responsable de l’immeuble au sens de la loi.
En pratique, un gestionnaire peut transmettre les avis, recevoir les demandes et coordonner les suivis. Le propriétaire demeure celui à qui la loi impose la délivrance d’un logement en bon état, le respect des délais et les obligations liées au bail.
Deux points méritent d’être clarifiés dans le mandat : qui prépare et transmet les avis de modification du bail, et qui conserve les documents. Un avis transmis en retard reste un problème pour le propriétaire.
Quelles erreurs reviennent le plus souvent?
Les erreurs les plus fréquentes ne relèvent pas de la mauvaise foi, mais d’habitudes héritées d’autres provinces ou d’autres époques. Elles se règlent en connaissant les règles.
- Demander un dépôt de garantie ou plusieurs mois de loyer d’avance.
- Exiger le numéro d’assurance sociale ou une photocopie du permis de conduire.
- Refuser un candidat parce qu’il n’a pas fourni ces numéros.
- Oublier de remplir la clause G du bail.
- Envoyer un avis d’augmentation hors délai.
- Modifier une condition du bail en cours de route sans passer par la procédure d’avis.
Cette page présente de l’information générale et ne remplace pas un avis juridique. Pour une situation précise, consultez le Tribunal administratif du logement ou un professionnel du droit.
À retenir
- Exiger un dépôt de garantie est illégal : seul le premier mois de loyer peut être demandé avant l’entrée.
- Le numéro d’assurance sociale, le permis de conduire et la carte d’assurance maladie ne peuvent pas être exigés, et un refus de les fournir ne justifie pas de rejeter une candidature.
- Une enquête de crédit exige le consentement et ne requiert que le nom, l’adresse et la date de naissance.
- Avis d’augmentation : 3 à 6 mois pour un bail de 12 mois ou plus, 1 à 2 mois autrement. Le locataire a un mois pour répondre et son silence vaut acceptation.
- Déléguer la gestion ne transfère pas les obligations légales du propriétaire.
Questions fréquentes
Puis-je demander des chèques postdatés pour toute l’année?
Le mode de paiement se convient entre les parties et ne peut pas être imposé unilatéralement au locataire. Ce qui est clair, c’est qu’un locateur ne peut pas exiger plus que le premier mois de loyer avant l’entrée dans le logement. Pour une situation précise, informez-vous auprès du Tribunal administratif du logement.
Ai-je le droit de visiter le logement pendant la location?
Le droit de visite existe, mais il est encadré : il suppose un motif prévu par la loi, un avis préalable et des heures raisonnables. Les modalités exactes sont détaillées par le Tribunal administratif du logement; vérifiez-les avant de planifier une visite.
Le locataire peut-il refuser une augmentation et rester dans le logement?
Oui. S’il refuse dans le délai d’un mois, il conserve son logement aux conditions actuelles, et c’est au locateur de s’adresser au Tribunal administratif du logement s’il souhaite faire fixer le loyer.